位于木樨园桥西南角的南中轴数智产业大厦，前身为福海国际服装批发集散地。随着传统服装批发业态有序疏解，原有市场空间如何实现功能重塑，成为南中轴城市更新进程中必须解决的现实课题。
北京南中轴建设发展集团有限公司（简称南中轴集团）通过系统性城市更新，将这座老旧批发市场改造为集产业办公、配套商业和公共空间于一体的复合型综合体，锚定数智产业方向引入人工智能、大数据技术应用企业，以体系化配套和全周期服务提升存量空间综合价值。这场转型不只是建筑功能的物理调整，更标志着区域产业发展逻辑和商业运营模式的系统性转变。南中轴数智产业大厦由服装批发市场升级改造而来，并入选北京市城市更新案例，这是一条怎样的蜕变之路？近日，千龙网发现新商学记者就此进行了实地采访。
从存量空间中寻找新功能
作为南中轴产业新地标，南中轴数智产业大厦的更新改造及后续运营工作，由南中轴集团下属北京大红门数智未来商业管理有限公司统筹实施。
北京大红门数智未来商业管理有限公司负责人班建伟介绍，原有服装产业于2021年底关停，城市更新项目于2024年启动改造，2026年6月完成竣工验收。南中轴集团通过与产权方合作的模式，负责项目投资改造和后续运营，整体改造投入近3亿元。
原福海国际服装批发市场 南中轴集团供图
如何将原本服务于服装批发交易的建筑空间，转变为适合科技企业办公的产业载体，是改造首先需要解决的问题。
“一个很大的挑战，是怎么科学地把服装批发市场的业态转变为适配产业办公的空间。”班建伟表示，在改造方式上，项目没有选择大拆大建，在保留原有主体结构的基础上，重点对机电系统、消防、室内空间及建筑立面进行升级。
改造后的建筑采用“双首层”设计，商业与办公分别设置出入口，实现客流动线分离。原有中庭经过调整后，被打造为引入自然采光、绿植和景观平台的共享空间。大厦还规划了环绕建筑的U形城市活力环，并对外立面进行更新，将大红门的历史文化意象融入现代建筑设计。
南中轴数智产业大厦 南中轴集团供图
在南中轴区域的发展规划中，这座大厦也被赋予了更明确的产业定位。班建伟表示，南中轴承担着首都商务新区建设发展的相关功能，项目希望通过数字科创与体验商业的组合，探索不同于传统批发市场和单一写字楼的空间利用方式。
以“AI+”为方向，寻找产业落点
空间完成改造只是第一步，如何吸引企业入驻并形成产业集聚，是项目运营面临的下一道考题。
南中轴数智产业大厦将产业方向定位为数智产业，重点关注人工智能、大数据的基础研发与产业应用。与单纯聚集人工智能技术研发企业不同，项目更强调人工智能对传统行业的赋能，希望引入能够将数字技术应用于具体业务场景的企业。
南中轴数智产业大厦办公区 南中轴集团供图
南中轴数智产业大厦招商部负责人任杰介绍，从目前招商情况看，入驻企业涉及低空经济、智能网联、智能制造、审计监管、文化旅游等领域。在他看来，数智产业并不局限于某一个行业，而是通过人工智能技术与不同产业结合，形成新的应用场景。大厦希望借助这些企业的集聚，逐步搭建从技术研发到行业应用的产业生态。
南中轴数智产业大厦办公前台 南中轴集团供图
不过，产业定位明确，并不意味着招商过程没有难度。
班建伟坦言，北京丰台区并非传统人工智能企业集中选址的区域。对于科技企业而言，海淀、亦庄等区域往往更容易进入其选址考虑范围。
面对这些现实问题，项目跳出空间租赁的单一路径，配套布局企业服务。依托区属国企平台，大厦搭建了“中轴企服港”服务体系，为企业提供注册落地、政策申报、融资对接及上下游资源链接等服务。班建伟介绍，今年项目已帮助3家企业推进融资，同时跟踪丰台区相关政策，协助企业初步审核申报材料，并对接区内相关部门。对于符合条件的企业，项目还会推荐其参与服贸会、科博会及相关经济论坛等活动，帮助企业获得更多展示和资源对接机会。
在办公空间规划上，大厦也着力兼顾不同规模企业的需求。班建伟介绍，项目北侧预留了约2万平方米的类独栋办公空间，主要面向大型企业；东侧和南侧则以中型办公空间为主，面积集中在500至1700平方米。对于规模较小的企业，大厦计划通过与国际共享办公品牌IWG合作，提供共享办公空间和灵活工位。
此外，大厦还规划了路演厅、共享会议室和接待空间等公共配套，部分空间可向园区企业开放使用。通过共享会议、活动和商务交流场景，降低企业在办公配套方面的部分成本。
南中轴数智产业大厦三层 南中轴集团供图
商业配套不只服务办公，也在寻找新的消费场景
与产业办公相配套的，是大厦正在推进的商业空间。
区别于传统写字楼底商的模式，大厦打造“小而精的高品质产业配套商业”，并以“中轴汇”作为商业品牌。与以购物消费为主要目的的大型商业综合体不同，这里的商业首先需要满足办公人群的日常需求，同时兼顾周边居民的生活消费。
从楼层规划看，商业将覆盖餐饮、咖啡、健身、食堂及品质正餐等业态。任杰表示，目前计划引入丰台首店Popeyes美国炸鸡、汉堡王、赛百味、Tims咖啡、M Stand咖啡等品牌，以及美团旗下快乐猴超市，商业品牌中70%以上都为连锁品牌店铺。
南中轴数智产业大厦赛百味门店近期试营业 南中轴集团供图
在这里，商业不只是办公楼的附属配套，也可以成为科技应用进入日常生活的场景。任杰介绍，大厦正在推进的“数智廊×正恒美食广场”，计划通过内置电子称重系统的餐盘，向消费者展示餐品重量及营养信息，并探索根据消费者饮食习惯提供用餐建议。
南中轴数智产业大厦夜景 南中轴集团供图
对于产业办公空间而言，商业配套的价值也不止于带来消费。任杰介绍，商业与办公之间需要形成联动，例如商务餐饮满足企业接待需求，健身、咖啡和休闲空间则为员工提供工作之外的活动场所。项目希望通过这些配套，让企业在办公、商务交流和日常生活之间形成更便利的连接。
任杰介绍，大厦目前签约入驻率约为40%，其中部分企业仍处于装修阶段。年底希望进一步提升办公区域入住水平。商业方面，部分品牌已进入装修或筹备阶段，项目计划在年底迎来整体开业。
从传统服装批发市场到数智产业空间，南中轴数智产业大厦完成了建筑功能的初步转换，但产业生态的形成并非一蹴而就。对于城市更新而言，建筑改造只是存量空间再利用的起点。如何让新的产业在这里成长，让商业配套与办公需求相互支撑，并逐步形成可持续的运营模式，才是这类项目从“空间更新”走向“产业更新”需要面对的长期课题。
从福海国际到南中轴数智产业大厦，改变的不只是一栋楼的功能，更是一套区域发展逻辑：以存量空间承接增量产业，以产业运营替代传统物业出租，以商业配套和公共空间反哺产业生态。南中轴集团通过“租赁改造—产业导入—专业运营”的路径，把曾经依赖人流、物流的服装批发市场，转化为依赖数据、技术和创新主体的数智产业载体，为南中轴地区城市更新提供了一个可观察、可复制的样本。城市更新的价值，最终不只在建筑焕新，更在于能否让老空间长出新产业、让区域资源重新组织、让城市肌理与未来产业同频。数智大厦的探索仍在继续，但它已经表明：当存量空间被重新理解，老市场退场之后，留下的不是空白，而是产业升级与城市价值再造的新起点。（千龙网发现新商学记者 徐锟）
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